Cпеціально для КБУ, компанія CMS Cameron McKenna Nabarro Olswang –
Ukraine, член #КБУ, підготувала огляд основних змін Закону України № 2518-
IX від 15.08.2022 “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого
майна, які будуть споруджені в майбутньому”(законопроєкт № 5091).
08 вересня 2022 року Закон було повернуто з підписом Президента України
Володимира Зеленського та опубліковано 10 вересня 2022 року.
НОВЕ МАЙНОВЕ ПРАВО ТА НОВІ ОБ’ЄКТИ ПРАВ
Щодо основних новел правового регулювання:
- впровадження спеціального майнового права на об’єкт нерухомості на об’єкт нерухомості;
- розширення правового регулювання статусу об’єктів незавершеного будівництва;
- введення в цивільний оборот нового об’єкта – майбутнього об’єкта нерухомості.
Щодо незавершеного будівництва, Закон визначає особливості обігу цих об’єктів через
розмежування: - Неподільний об’єкт незавершеного будівництва
- Подільний об’єкт незавершеного будівництва
- Майбутній об’єкт нерухомості (МОН)
- Неподільний проєкт незавершеного будівництва
Важливо! Багатоквартирний будинок виступає як окремий об’єкт нерухомості та є подільним
об’єктом незавершеного будівництва.
Спеціальне майнове право (СМП) – право, яке полягає у володінні і розпорядженні об’єктом
незавершеного будівництва чи МОН: - виникає після отримання права на виконання будівельних робіт, але не раніше державної
реєстрації, власне, СМП: - припиняється після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта та
державної реєстрації права власності на відповідний об’єкт нерухомого майна;
-надає особі, за якою воно зареєстровано, право вимагати закінчення будівництва та
прийняття в експлуатацію об’єкта.
ОБОРОТОЗДАТНІСТЬ
Неподільний об’єкт незавершеного будівництва може перебувати у цивільному обороті, як
об’єкт права власності або СМП. Може відчужуватися власником чи держателем СМП та
бути обтяжним на користь особи, яка сплатила частково ціну такого об’єкта. Подільний
об’єкт незавершеного будівництва може перебувати у цивільному обороті виключно як
об’єкт СМП та тільки при:
- Укладенні правочинів, пов’язаних із зміною замовника будівництва.
- Обтяженні такого майна іпотекою відповідно до Закону України «Про фінансово-кредитні
механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та
звернення стягнення на такий предмет іпотеки. - Обтяженні такого майна на користь замовника будівництва при первинній реєстрації СМП.
СПОСОБИ ЗАЛУЧЕННЯ КОШТІВ ФІЗИЧНИХ ОСІБ: - Шляхом укладання договорів купівлі-продажу неподільних об’єктів незавершеного
будівництва/майбутніх об’єктів нерухомості із замовником або девелопером будівництва. - Шляхом укладання договорів про участь в фонді фінансування будівництва управителем
фонду фінансування будівництва (ФФБ). - Шляхом емісії цільових корпоративних облігації, погашення яких здійснюється шляхом
передачі об’єкта (його частини) житлового будівництва з умовою передачі об’єкта (частини
об’єкта) житлового будівництва відповідно до укладеного та нотаріально посвідченого
договору між замовником будівництва та власником таких облігацій про резервування
(бронювання) об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва.
ВІДЧУЖЕННЯ МОН
Договір про відчуження МОН підлягає нотаріальному посвідченню. Закон визначає
обов’язкові передумови для укладання таких договорів.
ДЕВЕЛОПЕР БУДІВНИЦТВА ТА ОФОРМЛЕННЯ ІЗ ЗАМОВНИКОМ
Закон визначає істотні умови цього договору, зокрема, він повинен визначати: - порядок організації та фінансування будівництва об’єкта девелопером будівництва;
- сторону, яка забезпечує розкриття інформації про подільний об’єкт незавершеного
будівництва (багатоквартирний будинок); - порядок дій сторін для забезпечення добудови об’єкта у разі розірвання договору (передача
замовнику будівництва спеціального майнового права на майбутні об’єкти нерухомості, які
не відчужено; - передача замовнику будівництва невикористаних коштів, залучених на будівництво об’єкта
за договорами купівлі-продажу майбутніх об’єктів нерухомості (перший продаж), тощо) або
втрати замовником права на земельну ділянку; - перелік майбутніх об’єктів нерухомості, що складають гарантійну частку, речові права на
які обтяжуватимуться (якщо договір укладається до розроблення проектної документації,
дана умова визначається шляхом внесення змін до договору одразу після затвердження
проекту); - строк, протягом якого сторони повинні внести зміни до переліку майбутніх об’єктів
нерухомості у разі зміни проектної документації на будівництво, яка зумовлює необхідність
таких змін; - розподіл майбутніх об’єктів нерухомості, щодо яких буде здійснено первинну державну
реєстрацію спеціального майнового права, між замовником будівництва та девелопером
будівництва (якщо договір укладається до розроблення проектної документації, дана умова
визначається шляхом внесення змін до договору одразу після затвердження проекту).
ГАРАНТІЙНА ЧАСТКА
На МОН, які входять в гарантійну частку, накладається спеціальне обтяження. Вони не
можуть бути відчужені до прийняття об’єкта в експлуатацію і повинні будуватися за рахунок
замовника чи девелопера.
ЗМІНА ЗАМОВНИКА ТА ЗМІНА ОБ’ЄКТА БУДІВНИЦТВА
Законом передбачаються процедури, які враховують можливі потреби зміни запроектованого
об’єкта будівництва чи замовника будівництва, чим забезпечують гнучкість процесу
реалізації складних девелоперських проектів, які пов’язані з добудовою довгобудів,
реконструкцією існуючих будівель, зміною їх функціонального призначення та ін.
Спричинена будівельними роботами зміна об’єкта будівництва враховує права усіх
власників, власників СМП чи осіб, на користь яких встановлено обмеження на об’єкти прав в
таких будівлях.
Без згоди дотичних осіб провести та зареєструвати в Державному реєстрі речових прав на
нерухоме майно зміни об’єкта будівництва та прав щодо нього неможливо.
АВТОМАТИЧНА ДЕРЖАВНА РЕЄСТРАЦІЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА ОБ’ЄКТ
НЕРУХОМОГО МАЙНА ЗА ВЛАСНИКОМ СМП НА МОН
Державна реєстрація права власності на об’єкт нерухомого майна, щодо якого у Державному
реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано СМП, здійснюється автоматично
програмними засобами ведення реєстру речових прав у день отримання відомостей з Єдиної
державної електронної системи у сфері будівництва про прийняття в експлуатацію
закінченого будівництвом об’єкта у порядку (ст. 16).
Після цього, замовник, девелопер, чи ФФБ, який виступав продавцем МОН при першому
продажі, зобов’язаний протягом 30 днів з дня прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію
повідомити власника об’єкта нерухомості про необхідність оформлення приймання-передачі
майна.
ЗАХИСТ ІНТЕРЕСІВ ІНВЕСТОРІВ БУДІВНИЦТВА ЧЕРЕЗ ПОВНЕ РОЗКРИТТЯ
ІНФОРМАЦІЇ
Особливу увагу законодавець приділяє вимогам до розкриття інформації при будівництві
багатоквартирних будинків, яку замовники, девелопери, чи ФФБ повинні розміщувати на
своїх веб-сайтах. До такої інформації, зокрема, відноситься:
- ідентифікатор об’єкта будівництва;
- основні технічні характеристики подільного об’єкта незавершеного будівництва згідно з
переліком, визначеним Кабінетом Міністрів України, але в обсязі не меншому, ніж зазначено
в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва; - відомості про замовника будівництва, девелопера будівництва (за наявності), управителя
фонду фінансування будівництва (за наявності), в т.ч. про кінцевого бенефіціарного
власника; - запланований квартал, рік прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта;
- відомості про право на виконання будівельних робіт;
- відомості про хід будівництва (щомісячні фотографії об’єкта, графік виконання робіт та
стан його виконання); - відомості про майбутні об’єкти нерухомості, які продано та які продаються, перелік яких
визначається Кабінетом Міністрів України; – умови придбання та ціна майбутніх об’єктів
нерухомості або спосіб її визначення; - проект договору купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж)
/договору про участь у фонді фінансування будівництва / договору про резервування
(бронювання) об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва.
За порушення вимог щодо розкриття інформації про подільний об’єкт незавершеного
будівництва (багатоквартирний будинок) на замовника будівництва (девелопера
будівництва, управителя фонду фінансування будівництва) накладається штраф у розмірі 10
прожиткових мінімумів для працездатних осіб (станом на дату публікації ця сума становить
26 000 грн.).
Закон № 2518-IX від 15.08.2022 (законопроєкт №5091) набере чинності через один
місяць з дня його опублікування, але не раніше дня набрання чинності Законом України
«Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо сприяння розвитку волонтерської
діяльності та діяльності неприбуткових установ та організацій в умовах збройної агресії рф
проти України».
З текстом Закону можна ознайомитись за посиланням: zakon.rada.gov.ua/laws
ПЕРЕМОЖЕМО І ВСЕ ВІДБУДУЄМО! РАЗОМ ДО ПЕРЕМОГИ! СЛАВА УКРАЇНІ!